Investir dans un Groupement Foncier Agricole 2024

Autant d’atouts expliquant la montée en puissance du Groupement Foncier Agricole (GFA) auprès des épargnants.

Pourquoi et comment investir dans des Terres agricoles ?

CONTENU

NOS OPPORTUNITÉS D’INVESTISSEMENT AGRICOLE EN COURS

LISTE GROUPEMENTS FONCIERS AGRICOLES

GFA Camargue Multi-cultures bio

Riz, luzerne, colza, blé, maïs, patates douces, tournesol. À travers ce Groupement Foncier Agricole (GFA), nous accompagnons une famille française : Bruno et ses quatre sœurs dans le partage familial de l’exploitation. L’objectif de ce GFA est de trouver une issue à leur indivision qui dure depuis 30 ans, en conservant l’unité du Domaine et en permettant à Bruno, seul exploitant, de continuer son travail de toute une vie.

GFA Camargue Multi-cultures bio

Riz, luzerne, colza, blé, maïs, patates douces, tournesol
  • À travers ce Groupement Foncier Agricole (GFA), nous accompagnons une famille française : Bruno et ses quatre sœurs dans le partage familial de l’exploitation.
  • L’objectif de ce GFA est de trouver une issue à leur indivision qui dure depuis 30 ans, en conservant l’unité du Domaine et en permettant à Bruno, seul exploitant, de continuer son travail de toute une vie.

INVESTIR DANS LES TERRES AU SEIN D’UNE ASSURANCE-VIE OU PER

ALTERNATIVE POUR INVESTIR DANS LE FONCIER AGRICOLE

SC TERRES INVEST

Première Unité de Compte (UC) dédiée au foncier agricole français.
  • La SC TERRES INVEST a pour objet l’acquisition et la mise à bail de terres agricoles dans le but de favoriser l’installation de jeunes agriculteurs, mais aussi de restructurer et d’agrandir les exploitations agricoles existantes en recherchant de meilleures performances économiques et environnementales.
  • La société concourt ainsi au développement durable des zones rurales en France autant dans ses dimensions économique, sociale qu’environnementale par l’acquisition de Terres agricoles exploitables.
  • 70 à 90% des actifs du fonds seront investis en terres agricoles françaises.
  • En complément, la SC TERRES INVEST disposera également d’une poche d’actifs liquides représentant entre 10 et 30% des capitaux souscrits.
ASSURANCE-VIE

FEVE

FERMES AGROÉCOLOGIQUES EN FRANCE

Foncière Solidaire Agricole FEVE

Donner vie à des fermes agroécologiques
  • Dès 500 €
  • Foncière solidaire labellisée Finansol et agrée ESUS
  • Fort impact social et environnemental
  • Rendement de 2 à 3% par an
  • Réduction d’impôts sur le revenu 18% des sommes investies
Opportunité
Hectarea

Plateforme d’investissement pour reconnecter particuliers et agriculteurs

HECTAREA

Investir dans la terre agricole
  • Dès 500 € sous forme d’Obligations
  • Loyers de 3% par an (fermages stables)
  • Rentabilité cible de 6%, augmentation du prix de la terre de 4% par an
  • Impact environnemental et en faveur de la transition écologique
  • Reconnexion avec les agriculteurs via un réseau social dédié

GFA Provence Huile d’olive Bio

fonds investissement terres agricoles France (2)

INVESTIR DANS UN GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE EN 2024

QU’EST-CE QU’UN GFA ?

Ayant vocation à créer ou conserver une ou plusieurs Exploitations Agricoles, le Groupement Foncier Agricole permet de détenir des terres cultivables et faciliter la gestion des exploitations.

Les terres peuvent ensuite être louées à un Exploitant.

Un GFA (Groupement Foncier Agricole) est une forme de Société Civile dont le capital est divisé en parts sociales. Ces parts sont souscrites par des individus, qui deviennent ainsi associés. Les bénéfices, après soustraction des frais de gestion et des impôts, sont distribués chaque année sous forme de liquidités, en numéraire.

Investir dans un GFA constitue une véritable occasion de diversifier son portefeuille d’actifs, en plaçant son argent dans un bien tangible et réel.

Cela permet de contribuer à l’économie solidaire et au développement durable. Il est important de noter que ce type d’investissement offre également des avantages financiers significatifs.

À SAVOIR

En tant que Société Civile particulière, le GFA requiert la rédaction de Statuts et leur dépôt au Greffe du tribunal de commerce, ainsi que l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

CONTACTER LE CABINET PATRIMONIAL

Pour obtenir la liste de nos Groupements Fonciers Agricoles en cours de commercialisation

UNE VÉRITABLE PROFONDEUR DE MARCHÉ

CHIFFRES CLÉS DU MARCHÉ DES TERRES AGRICOLES

PRIX MOYENS DES TERRES ET PRÉS 2022

MARCHÉS DES TERRES ET PRÉS 2022

Libres non bâtis : 6 130 €/haTransactions : 106 130
+3,2% par rapport à 2021+2,5% par rapport à 2021
Loués non bâtis : 5 060 €/haSurfaces : 480 400 ha
+2,9% par rapport à 2021+2,7% par rapport à 2021
 Valeur : 7,14 milliards d’€
 +4,9% par rapport à 2021

Sources : SAFER 2022 – le-prix-des-terres.fr/carte/terre | Vatel Capital

Diversification patrimoniale 100%
Avantage fiscal 75%
Valorisation d'un terroir décorrélé des Marchés financiers​ 90%

AVANTAGES DE L’ACHAT DE PARTS DE GFA

QUELS INTÉRÊTS D'INVESTIR EN GROUPEMENT AGRICOLE ?​

INVESTIR DANS UN GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE

BON À SAVOIR

Pour un investissement plus pertinent

Le prix des terres a significativement augmenté ces dernières années.

Selon les régions, l’amplitude tarifaire de l’hectare est très variable. Les régions où se situent les grandes cultures – notamment les cultures céréalières – se trouvent parmi les plus chères.

Il est donc recommandé de favoriser un investissement dans une région que vous connaissez et à laquelle vous accédez aisément.

Dans tous les cas, il est essentiel de vérifier les différentes données, notamment la durée du bail. Dans la mesure du possible, choisissez plutôt un exploitant reconnu faisant preuve de professionnalisme et constance.

Evolution prix terres agricoles en France investir GFA (1)

Sources : SAFER 2022 – www.le-prix-des-terres.fr/carte/terre | Vatel Capital

Pour un investissement maîtrisé

Une fois l’investissement GFA effectué, il est aussi nécessaire de tenir une comptabilité afin de mieux suivre son évolution et d’éviter tout problème éventuel.

Ce suivi permet de mieux visualiser la performance d’une Exploitation, ainsi que la gestion de la trésorerie.

Cette tâche incombe à votre Gestionnaire, Spécialiste ayant monté l’opération et en assurant la gestion au fil de l’eau. 

Notre Cabinet a sélectionné quelques Monteurs d’Opérations GFA rompus et reconnus.

Après avoir été pionniers en matière d'Investissement Forestier (2015) et Viticole (2018), mon Équipe et moi proposons désormais d'accéder aux Terres Agricoles, convaincus du potentiel de cette nouvelle opportunité de placement.

POURQUOI INVESTIR DANS UN GFA EN 2024 ? 

EN UN COUP D’OEIL

Les raisons d’investir dans un GFA sont :

  • Un placement écologique et tangible, parfaite diversification patrimoniale.
  • Rentabilité comprise entre 1 et 2% par an. (Rendement et capital non garantis).
  • Une réduction d’impôt sur le revenu (IR) à l’entrée, valable dès l’année de souscription, de 18% ou 25% du montant investi ( Valable uniquement pour certains Groupements Forestiers d’Investissement GFI ).
  • Réduction IFI car le GFA est considéré comme un bien professionnel. Parts du Groupement Agricole exonérées d’IFI à hauteur de 75% de leur valeur (jusqu’à 101.897 euros) et de 50% au-delà de ce montant, notamment si les biens ruraux du portefeuille du GFA font l’objet d’un bail à long terme.
  • Toujours au registre des avantages fiscaux, en cas de succession ou donation, les parts bénéficient d’une exonération des 3/4 de la valeur jusqu’à 300.000 euros et de 50% au-delà (Article 793 bis du Code Général des Impôts).
  • Un Gestion assurée intégralement par une Société Spécialisée. Un Droit de Vote lors des Assemblées Générales annuelles.
  • Un actif rural qui prendra de la valeur à terme. Potentiel de plus-value en cas de revente.

FAQ

QUESTIONS FRÉQUENTES RELATIVES AUX GFA

Le Gestionnaire assure la gestion quotidienne du GFA, déchargeant ainsi l’investisseur de toute contrainte.

Un bail rural à long terme de 18 ans, cessible en dehors du cadre familial, est confié à un agriculteur. Le GFA n’est pas exploitant et ne possède pas de bâtiments, ce qui signifie que les associés n’ont pas à supporter les éventuels coûts de travaux de réfection.

Les revenus du GFA proviennent du fermage, qui est fixé chaque année par arrêté préfectoral. Un rapport de gestion complet est communiqué chaque année aux associés, ainsi que des informations détaillées sur l’évolution de l’investissement GFA et le montant du revenu à déclarer.

Les parts du GFA sont revalorisées en fonction de l’évolution du prix du foncier, tous les 3 ans, par décision prise en assemblée générale.

Selon la situation fiscale de chaque investisseur, cet investissement à moyen et long terme offre des avantages certains :

Impôt sur le revenu (IR)

Les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Il existe deux régimes d’imposition :

  1. le régime du micro-foncier et
  2. le régime réel.

 

La base d’imposition correspond au loyer net déterminé en numéraire, chaque année.


Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les parts de GFA bénéficient d’un abattement de 75 % de leur valeur, dans la limite de 101 897 €, et de 50 % au-delà.

Les parts doivent être détenues depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition pour pouvoir bénéficier de cette exonération partielle (article 793 du CGI et article 976 du CGI).

Avantages fiscaux en matière de succession et de donation :

Le GFA vous permet de transmettre une partie de votre patrimoine financier à moindre coût. Les parts de GFA donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation, sous réserve de respecter certaines conditions :

  1. Les parts doivent être détenues au moins deux ans par le donateur ou le défunt.
  2. Les donataires, héritiers ou légataires, doivent conserver les biens au moins cinq ans à compter de la transmission à titre gratuit par le donateur.

L’exonération des droits est à hauteur de 75 % de la valeur des parts, dans la limite de 300 000 €, et de 50 % au-delà. Si le bien est conservé pendant 10 ans, l’abattement peut être porté jusqu’à 500 000 € (article L.322-16 du Code Rural et loi n°2022-1726 du 30.12.22 portant sur l’article 793 bis du CGI).

 

EXEMPLE DANS LE CAS D’UNE SUCCESSION

Monsieur âgé de 73 ans, avec un enfant, possédant un patrimoine de plus d’un million d’euros, vient à décéder.

Après l’abattement légal de 100 000 €, la valeur de son patrimoine est estimée à plus de 902 839 €, les droits à payer par ses héritiers sont taxables à 40 %.

Calcul des droits à payer :

  • 1er cas : une somme d’argent d’un montant de 100 000 € restante sur un compte bancaire,
  • 2ème cas : 10 parts d’un GFA, détenues par le défunt depuis plus de deux ans, d’une valeur de 100 000 €.

 

SUCCESSION1er cas 2ème cas
Valeur retenue100000100000
Dont la valeur retenue après abattement de 10 % lié à la détention de parts
Minoritaires
90000
Abattement de 75%67500
Valeur taxable après abattements10000022500
Droits théoriques à 40 % à payer400009000

Par l’acquisition des 10 parts de GFA, Monsieur permet à son héritier d’être exonéré de droit de succession à hauteur de 75 % et ainsi d’économiser 31 000 € sur 100 000 € transmis.

 

EXEMPLE D’UNE DONATION-PARTAGE AVEC RÉSERVE D’USUFRUIT SANS HÉRITIER EN LIGNE DIRECT

Monsieur âgé de 73 ans, sans enfant, souhaite faire une donation d’une valeur de 100 000 € à son neveu.
Ils utilisent l’abattement de 7 967 € applicable tous les 15 ans.

Calcul des droits à payer :

  • 1er cas : il donne une somme d’argent de 100 000 €,
  • 2ème cas : il donne 10 parts qu’il détient, depuis plus de deux ans, d’un GFA d’une valeur de 100 000 €, avec la réserve de l’usufruit.

 

DONATION D’UNE VALEUR DE 100000€1er cas 2ème cas
Donnent à son neveu 100 000 €100000100000
Dont la valeur retenue après abattement de 10 % lié à la détention de parts minoritaires90000
Dont la valeur retenue après abattement légal de 7 967 €9203382033
Bénéfice d’un abattement de 30 % lié à l’usufruit24609
Abattement de 75%43068
Valeur taxable après abattements9203314361
Droits théoriques à 55 % à payer506187899

En faisant l’acquisition de 10 parts de GFA d’une valeur de 100 000 €, Monsieur pourra faire une donation à moindre coût à son neveu et ainsi économiser 42 719€ de droit à payer.

Comme pour tout investissement foncier ou immobilier, il s’agit d’un objectif à moyen/long terme.

En effet, il faut plusieurs années pour couvrir les frais d’établissement et d’actes.

  • Le prix de cession des parts est fixé tous les trois ans en assemblée générale. Il est revalorisé en fonction de l’évolution du prix du foncier indiqué par la SAFER.
  • Un pacte de préférence est accordé au fermier, ce qui le rend prioritaire pour le rachat des parts, sauf en cas de cession entre conjoints, ascendants et descendants.
  • Le coût de cession pour le vendeur sera de 5 % du montant de la part, les frais annexes étant à la charge de l’acquéreur.
  • La fiscalité sur les plus-values résultant de la cession de parts de GFA suit le régime spécifique des plus-values immobilières.
  • Depuis le 1er janvier 2018, la plus-value nette réalisée sur la cession de part de GFA est imposable à 36,2 % (dont 17,2 % de prélèvements sociaux, CSG, CRDS), selon le régime des plus-values immobilières.
  • Selon ce régime, les plus-values provenant de la cession de parts de GFA bénéficient d’une exonération fiscale pour un montant de revente inférieur à 15 000 €.

 

En cas de cession de vos parts, le Gestionnaire assure, dans la mesure du possible, le second marché.

L’investissement dans des parts de GFA comporte des risques :

  • Risque en capital : le GFA n’offre pas de garantie en capital. La responsabilité de l’investisseur n’est pas limitée à la valeur de son apport. La valeur du foncier peut fluctuer en fonction de différents paramètres tels que le marché des terres agricoles et les aléas climatiques.
  • Les associés sont responsables des éventuelles dettes du groupement, chacun dans la proportion des parts qu’il détient (généralement, les GFA constitués par notre Partenaire Monteur d’Opération n’ont pas d’endettement).
  • Risque de liquidité : la liquidité dépend des demandes de souscription ou d’acquisition de parts enregistrées par la gérance.
  • Risque relatif au fermage : le montant du fermage peut varier en fonction de l’arrêté préfectoral annuel, qui peut être revu à la hausse ou à la baisse chaque année.
  • Risque d’impayé : le montant du fermage payé par le fermier peut faire l’objet d’un risque d’impayé.

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AUTRE OPPORTUNITÉ D’INVESTISSEMENT

DOMAINE VITICOLE, LE PLACEMENT COMPLÉMENTAIRE

Notre Cabinet Patrimonial figure parmi les acteurs majeurs en matière d’investissements fonciers-Terroirs.

Voici une solution complémentaire pour diversifier votre patrimoine :

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INVESTIR DANS UN DOMAINE VITICOLE

La sélection des meilleurs GFV : Vallée du Rhône, Champagne, Bandol, Languedoc, Bourgogne, Bordeaux, Alsace,...

AVERTISSEMENT

La valeur d’un investissement peut varier à la hausse comme à la baisse tout comme les revenus qui y sont attachés.
L’investissement en terres agricoles ne bénéficie d’aucune garantie en capital ni en termes de performances.
Il s’agit d’un placement à long terme avec une recommandation de conserver les parts pendant une période d’au moins 8 ans.
S’agissant d’un investissement immobilier, la liquidité du placement peut être limitée.
Le rachat des parts n’est pas garanti.