Investir dans un Groupement Foncier Agricole 2024

Le Gestionnaire assure la gestion quotidienne du GFA, déchargeant ainsi l’investisseur de toute contrainte.

Un bail rural à long terme de 18 ans, cessible en dehors du cadre familial, est confié à un agriculteur. Le GFA n’est pas exploitant et ne possède pas de bâtiments, ce qui signifie que les associés n’ont pas à supporter les éventuels coûts de travaux de réfection.

Les revenus du GFA proviennent du fermage, qui est fixé chaque année par arrêté préfectoral. Un rapport de gestion complet est communiqué chaque année aux associés, ainsi que des informations détaillées sur l’évolution de l’investissement GFA et le montant du revenu à déclarer.

Les parts du GFA sont revalorisées en fonction de l’évolution du prix du foncier, tous les 3 ans, par décision prise en assemblée générale.

Selon la situation fiscale de chaque investisseur, cet investissement à moyen et long terme offre des avantages certains :

Impôt sur le revenu (IR)

Les revenus perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Il existe deux régimes d’imposition :

1. le régime du micro-foncier et
2. le régime réel.

La base d’imposition correspond au loyer net déterminé en numéraire, chaque année.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les parts de GFA bénéficient d’un abattement de 75 % de leur valeur, dans la limite de 101 897 €, et de 50 % au-delà.

Les parts doivent être détenues depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition pour pouvoir bénéficier de cette exonération partielle (article 793 du CGI et article 976 du CGI).

Avantages fiscaux en matière de succession et de donation :

Le GFA vous permet de transmettre une partie de votre patrimoine financier à moindre coût. Les parts de GFA donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation, sous réserve de respecter certaines conditions :

1. Les parts doivent être détenues au moins deux ans par le donateur ou le défunt.
2. Les donataires, héritiers ou légataires, doivent conserver les biens au moins cinq ans à compter de la transmission à titre gratuit par le donateur.

L’exonération des droits est à hauteur de 75 % de la valeur des parts, dans la limite de 300 000 €, et de 50 % au-delà. Si le bien est conservé pendant 10 ans, l’abattement peut être porté jusqu’à 500 000 € (article L.322-16 du Code Rural et loi n°2022-1726 du 30.12.22 portant sur l’article 793 bis du CGI).

EXEMPLE DANS LE CAS D’UNE SUCCESSION

Monsieur âgé de 73 ans, avec un enfant, possédant un patrimoine de plus d’un million d’euros, vient à décéder.

Après l’abattement légal de 100 000 €, la valeur de son patrimoine est estimée à plus de 902 839 €, les droits à payer par ses héritiers sont taxables à 40 %.

Calcul des droits à payer :

• 1er cas : une somme d’argent d’un montant de 100 000 € restante sur un compte bancaire,
• 2ème cas : 10 parts d’un GFA, détenues par le défunt depuis plus de deux ans, d’une valeur de 100 000 €.

Par l’acquisition des 10 parts de GFA, Monsieur permet à son héritier d’être exonéré de droit de succession à hauteur de 75 % et ainsi d’économiser 31 000 € sur 100 000 € transmis.

EXEMPLE D’UNE DONATION-PARTAGE AVEC RÉSERVE D’USUFRUIT SANS HÉRITIER EN LIGNE DIRECT

Monsieur âgé de 73 ans, sans enfant, souhaite faire une donation d’une valeur de 100 000 € à son neveu.
Ils utilisent l’abattement de 7 967 € applicable tous les 15 ans.

Calcul des droits à payer :

• 1er cas : il donne une somme d’argent de 100 000 €,
• 2ème cas : il donne 10 parts qu’il détient, depuis plus de deux ans, d’un GFA d’une valeur de 100 000 €, avec la réserve de l’usufruit.

En faisant l’acquisition de 10 parts de GFA d’une valeur de 100 000 €, Monsieur pourra faire une donation à moindre coût à son neveu et ainsi économiser 42 719€ de droit à payer.

Comme pour tout investissement foncier ou immobilier, il s’agit d’un objectif à moyen/long terme.

En effet, il faut plusieurs années pour couvrir les frais d’établissement et d’actes.

• Le prix de cession des parts est fixé tous les trois ans en assemblée générale. Il est revalorisé en fonction de l’évolution du prix du foncier indiqué par la SAFER.
• Un pacte de préférence est accordé au fermier, ce qui le rend prioritaire pour le rachat des parts, sauf en cas de cession entre conjoints, ascendants et descendants.
• Le coût de cession pour le vendeur sera de 5 % du montant de la part, les frais annexes étant à la charge de l’acquéreur.
• La fiscalité sur les plus-values résultant de la cession de parts de GFA suit le régime spécifique des plus-values immobilières.
• Depuis le 1er janvier 2018, la plus-value nette réalisée sur la cession de part de GFA est imposable à 36,2 % (dont 17,2 % de prélèvements sociaux, CSG, CRDS), selon le régime des plus-values immobilières.
• Selon ce régime, les plus-values provenant de la cession de parts de GFA bénéficient d’une exonération fiscale pour un montant de revente inférieur à 15 000 €.

En cas de cession de vos parts, le Gestionnaire assure, dans la mesure du possible, le second marché.

L’investissement dans des parts de GFA comporte des risques :

• Risque en capital : le GFA n’offre pas de garantie en capital. La responsabilité de l’investisseur n’est pas limitée à la valeur de son apport. La valeur du foncier peut fluctuer en fonction de différents paramètres tels que le marché des terres agricoles et les aléas climatiques.
• Les associés sont responsables des éventuelles dettes du groupement, chacun dans la proportion des parts qu’il détient (généralement, les GFA constitués par notre Partenaire Monteur d’Opération n’ont pas d’endettement).
• Risque de liquidité : la liquidité dépend des demandes de souscription ou d’acquisition de parts enregistrées par la gérance.
• Risque relatif au fermage : le montant du fermage peut varier en fonction de l’arrêté préfectoral annuel, qui peut être revu à la hausse ou à la baisse chaque année.
• Risque d’impayé : le montant du fermage payé par le fermier peut faire l’objet d’un risque d’impayé.